מס רכישה דירה – כל מה שאתם חייבים לדעת!

עו"ד אלה רודניק

רכישת דירה היא  אחת מהעסקאות הגדולות שעושה האדם הממוצע בחייו, אם לא הגדולה שבהן. מחירי הדיור בישראל הם גבוהים מאד כאשר חלק מהעלויות נובעות מ"מס רכישת דירה".

מס רכישת דירה הוא מס מיוחד. בד"כ המס אותו מכירים כולנו הוא מס על רווחים בלבד. אדם מרוויח כסף וכחלק מיחסי הגומלין עם המדינה הוא משלם לה מס על רווחיו וזאת בהתאם לגובה הכנסותיו. מס רכישת דירה שונה והוא אינו משולם על הרווחים, אלא האדם הרוכש דירה, משלם עליה כסף ומשלם מס.

דירה יחידה:

רוב הישראלים רוכשים דירה למגורים. אין זה חשוב אם תתגוררו בה או לא, כל עוד מדובר בדירה יחידה יש לשלם בגינה מס.

מדרגת המס לדירה יחידה נכון לשנת 2018 הנה:

0%  על חלק השווי שעד 1,664,520 שקל.

3.5% – על המדרגה שבין 1,664,521 שקל ועד  1,974,335 שקל.

5% –  על המדרגה שבין  1,974,336 שקל ועד  5,093,535 שקל.

8% – על המדרגה שבין  5,093,536 שקל  ועד  16,978,450 שקל.

10% – מעל 16,978,451 שקל.

דירה שניה:

מס דירה שניה (דירה להשקעה) נועד להרתיע את המשקיעים מלהשקיע בשוק הדירות ולדחוף אותם להשקיע בשווקים אחרים. ההגיון העומד מאחוריו הוא שמס בגובה עשרות\מאות אלפי שקלים ירתיע את הרוכשים מכניסה לשוק הדיור ובכך יפנו את השוק לרוכשי דירה ראשונה. 

המס המוטל על רכישת דירה שניה הוא 8% מהשקל הראשון לדירה שעלותה מגיעה עד 5,093,535  שקל ו-10% לדירה שעלותה יקרה יותר. חשוב לציין כי ישנם מצבים בהם אדם מחזיק בשתי דירות וזאת מכיוון שהוא רכש דירה לפני שמכר ולכן, ישנה אפשרות להתחייב למכור את הדירה הישנה תוך 18 חודשים ממועד הרכישה של הדירה החדשה ואם רכשתם דירה מקבלן אז גם שנה ממועד קבלת הדירה החדשה וכל לשלם מס רכישה בגין דירה יחידה.

קרקע:

רכישת קרקע מחייבת במס רכישה בגובה של 6% אחוז החל מהשקל הראשון. כלומר, אם רכשתם מגרש בשיווי 600,000 ₪ תצטרכו לשלם מס רכישה בסך 36,000 ₪. יש חוקים חדשים לקבוצת רכישה אל תיכנס לזה

תא משפחתי:

כאמור, דירה יחידה מאפשרת לרוכש לשלם מס בגובה נמוך. אך חשוב לדעת כי בבוא רשות המס לבדוק האם מגיעה הטבת המס הנ"ל, היא בודקת את התא המשפחתי הכולל בן\בת זוג, ידוע בציבור וילדים מתחת לגיל 18. כך שאם לבן הזוג יש דירה משל עצמו, או לאחד הילדים מתחת לגיל 18, הדירה איננה נחשבת דירה יחידה ויש לשלם עליה מס כמו דירה שניה. החריג הוא הסכם ממון, אם חתמתם על הסכם ממון שמורה על הפרדה רכושית מלאה ולא במועד סמוך לעסקה אותה אתם מבקשים לבצע אז תוכלו להנות ממס רכישה לאותו בן זוג שאין לו דירה.

חריגים:

נכים (בדרגות נכות שונות) וכן משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה זכאים להנחה ומס הרכישה שלהם יעמוד על סך של 0.5%. הטבה זו ניתנת למימוש פעמיים בחיים בלבד. קבוצה נוספת שזכאית להנחת מס היא עולים ותושבים חוזרים שישלמו שיעור של ‎ 0.5% מס, עד לתקרה של 1.7 מיליון ₪ (התקרה מתעדכנת בכל שלושה חודשים) כאשר  מעל סכום התקרה ישולם מס בשיעור ‎5%. 

לסיכום, מס רכישה הוא מס אשר מוטל על כל רוכש דירה. אך לפני שאתם ממהרים לשלמו פנו לעורך דין העוסק בנדל"ן על מנת שיבדוק האם אתם זכאים להטבות כלשהן או להפחת במס רכישת הדירה.

עו"ד אלה רודניק מומחית בדיני מקרקעין