מיסוי תושב חוץ​

בישראל חלים מיסים בעסקאות נדל"ן הן ברכישה והן בקניה של נכס.

חוק מיסוי המקרקין (שבח ורכישה) עוסק בכל נושא מס הרכישה המוטל על קונה נכס מקרקעין ומס השבח המוטל על מוכר נכס מקרקעין.

החוק מבדיל בין דירת מגורים לנכס מקרקעין אחר כגון מגרש, חנות וכד'.

עפ"י חוק מיסוי המקרקעין ייחשבו זוגות נשואים, ידועים בציבור וילדים עד גיל 18 לתא משפחתי אחד ולכן יש לבדוק כל יחיד במשפחה טרם רכישת דירה.

מס שבח– מכירת דירת מגורים:

המוכר דירת מגורים יחידה יהיה זכאי לקבלת פטור ממס שבח בגין מכירה של דירה יחידה בתנאי שהוא בעל הזכויות במהלך 18 חודשים שקדמו למכירת הדירה. התיקון לחוק קבע מחדש הגדרה של מוכר וקבע כי רק תושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במקום מושבו יוכלו להנות מפטור ממס שבח.

בפועל, קשה מאוד לתושב חוץ להוכיח כי אין לו דירה במקום מושבו מאחר ובמספר מקרים בהם נדרשו תושבי חוץ להמציא אישור שכזה ממדינת התושבות שלהם  נתקלו בקשיים שכן הרשויות לא סיפקו אישור שכזה ולכן נאלצו תושבי החוץ לשלם מס שבח.

חוק מיסוי מקרקעין עבר תיקון ב– 01/01/2014 (להלן:"התיקון") וקובע כי למי שבבעלותו יותר מדירה אחת לא יינתן פטור ממס השבח אולם הוא יהנה מהגנה ליניארית, כלומר כל השבח שנצבר עד ליום 31/12/2013 יימחק והשבח בו יחוייב יהיה השבח שייצבר החל מיום 01/01/2014 ועד למועד מכירת הדירה בפועל. ההגנה הליניארית תינתן פעמיים לכל בית אב בתקופת המעבר שנקבעה מ– 01/01/2014 עד 31/12/2017. ההגנה הליניארית השנייה תינתן בכפוף לבדיקת תנאי מקדים.

עד התיקון היו זכאים גם תושבי חוץ לקבלת פטור ממס שבח אולם לאחר התיקון הורעו התנאים לתושבי חוץ ונקבע כי תושב חוץ שמוכר דירה בישראל לא יהיה זכאי לקבלת פטור ממס שבח גם בגין דירה יחידה אולם תושב החוץ יהיה זכאי לקבל הגנה ליניארית.

לעניין דירת ירושה קובע החוק כי היורש נכנס בנעלי המוריש ולכן אם היה המוריש בעלים של דירה אחת והיה זכאי לפטור ממס שבח, יהיה גם היורש זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירת ירושה וזאת על אף שדירת הירושה איננה דירתו היחידה אולם תושב החוץ לא נכנס בהגדרת המוכר ולכן ככל שיהיה היורש תושב חוץ לא יהיה זכאי לפטור גם אם המוריש היה זכאי לפטור אולם יהיה היורש זכאי לקבל הגנה ליניארית כמפורט לעיל.

חשוב לציין כי פטור ממס שבח יהיה על דירה שסכום מכירתה לא עולה על הסך של 4,500,000 ש"ח ואילו היתרה תחויב במס שבח לפי ההגנה הלינארית.

מס רכישה – רכישת דירת מגורים:

מס הרכישה בישראל קובע מדרגות מס המשתנות מעת לעת.

מדרגות המס הנהוגות כיום בישראל על תושב ישראל הינם:

דירה יחידה:

עד – 1,568,800 ש"ח – פטור מלא

עד – 1,860,790 ש"ח – 3.5%

עד – 4,800,605 ש"ח – 5%

עד – 16,002,015 ש"ח – 8%

על יתרת הסכום – 10%

מס רכישה דירה שניה

5% על 1.12 מיליון השקלים הראשונים

6% על 2.24 מיליון השקלים הבאים עד 3.37 מיליון ש"ח')

7% על המדרגה הבאה – עד 4.64 מיליון שקל)

8% על המדרגה הבאה – עד 15.48 מיליון ש'

10% על יתרת הסכום

תושב חוץ החפץ לרכוש דירת מגורים בישראל ישלם מס רכישה במדרגות המס הנהוגות על מס רכישה לדירה שניה.

בתיקון לחוק שנכנס לתוקף ב– 01/01/2014 הוגדר מחדש המושג "תושב ישראל" ונקבע כי תושב ייחשב כתושב רק אם שהה בארץ 183 ימים בשנה בה רכש את הדירה.

סעיף 12 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי עולה יוגדר כמי שנכנס לישראל אחרי יום 28 בפברואר 1963 ובידו אחת מאלה:

• אשרת עולה לפי סעיף 2 לחוק השבות
• תעודת עולה לפי סעיף 3 לחוק השבות
• אשרה או רשיון לישיבת ארעי מסוג א1

מכירת זכות במקרקעין לעולה תהא חייבת במס רכישה על חלק השווי שעד 1,463,035 שקלים חדשים בשיעור של 0.5% ועל חלק השווי העולה על סכום כאמור בשיעור של 5%, ובלבד שרכש אותה העולה תוך תקופה המתחילה שנה אחת לפני שנכנס לישראל לראשונה ומסתיימת שבע שנים לאחר כניסתו. 

מאחר ועולה חדש לא נחשב תושב בחודשים הראשונים חל עליו מס רכישה בהנחה כאמוא לעיל אולם אם עולה חדש יקנה דירה לאחר ששהה בארץ מעל 183 ימים ייחשב תושב ישראלי ויהיה זכאי לפטור ממס רכישה.

בנוסף, יהיה זכאי לקבל הנחה על דירה נוספת ככל וירכוש אותה עד 7 שנים לעלייתו ארצה.

רשות המיסים תבחן כל מקרה לגופו ולכן מומלץ להתייעץ קודם הרכישה עם עו"ד מומחה בתחום.

• כתבת המאמר הינה עורכת דין מוסמכת בישראל, מומחית במקרקעין.
• אין באמור לעיל להוות חוות דעת משפטית ו/או להחליף ייעוץ משפטי.