השינוי בתשלום המיסים במקרקעין​

מס רכישה עלה ב 1% והחל מ- 01/08/2013 יעמוד על  6% ברכישת נכסי מקרקעין שאינם דירות מגורים. כמו כן, על פי תקנות מיסוי מקרקעין רכישה (שבח ורכישה, מס רכישה, התשע"ג 2013), הרוכש יהיה זכאי להחזר של 1% ממס הרכישה ובלבד שבתוך שנתיים התקבל היתר בניה לדירת מגורים.

מס רכישה לגבי דירות מגורים

החוק החדש הביא לשינוי בשיעורי מס רכישה לגבי רכישות דירות מגורים בישראל. החוק מעלה בצורה מדורגת את שיעורי מס רכישה לגבי רכישת דירות.

להלן שיעור מס הרכישה אשר יחולו מיום 1 באוגוסט 2013 ועד ליום 31 בדצמבר 2014:
– עד 1,089,350 ₪ – 5%.
– מעל 1,089,350 ₪ ועד 3,268,040 ₪ – 6%.
– מעל 3,268,040 ₪ ועד 4,500,000 ₪ – 7%.
– מעל 4,500,000 ₪ ועד 15,000,000 ₪ – 8%.
– מעל 15,000,000 ₪ – 10%.

להלן שיעור מס הרכישה אשר יחולו מיום 1 בינואר 2015:
– עד 1,055,935 ₪ – 3.5%.
– מעל 1,055,935 ₪ ועד 4,500,000 ₪ – 5%.
– מעל 4,500,000 ₪ ועד 15,000,000 ₪ – 8%.
– מעל 15,000,000 ₪ – 10%.

דירה יחידה – תושב ישראל אשר הדירה שרכש (החל מיום 1 באוגוסט 2013) היא דירתו היחידה יחויב במס רכישה כדלהלן:
– עד 1,470,560 ₪ – פטור ממס רכישה.
– מעל 1,470,560 ₪ ועד 1,744,270 ₪ – 3.5%.
– מעל 1,744,270 ₪ ועד 4,500,000 ₪ – 5%.
– מעל 4,500,000 ₪ ועד 15,000,000 ₪ – 8%.
– מעל 15,000,000 ₪ – 10%.

השינוי לגבי בעלות חלקית בדירה: התיקון קובע כי החזקה בדירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש (לפני התיקון היה 25%) לא תובא בחשבון לעניין הגדרת "דירה יחדה".
כמו כן, נקבע כי תושב חוץ אשר בתוך שנתיים מיום הרכישה הפך לעולה חדש או תושב חוזר ותיק כמשמעותם בפקודת מס הכנסה יחשב לעניין זה כתושב ישראל ויהא זכאי לקבל את ההפרש במס הרכישה כאמור.

מס שבח:  התיקון קובע חישוב מס מיוחד במכירת דירות מגורים החל מיום 1 בינואר 2014

במקביל לצמצום הפטורים המוענקים למכירת דירות מגורים נקבע כי החל מה-  1 בינואר 2014 (להלן: "יום המעבר") תחול נוסחת חישוב מיוחדת במכירת דירת מגורים אשר אינה פטורה ממס. על פי נוסחה זאת ימוסה השבח בשיעור של 25% ואולם השבח אשר צמח עד ליום המעבר (לגבי דירות שנרכשו עד ליום המעבר) יהא פטור ממס. חלוקת השבח בין שתי התקופות יחושב על פי חלוקה ליניארית פשוטה על פי ימי ההחזקה בנכס. תחשיב זה יחול ללא הגבלה כלשהי על מספר הדירות אשר מחזיק המוכר או מספר הדירות שהוא מוכר, למעט בתקופה ביום 2014 ועד 2017 (להלן: "תקופת המעבר") אשר בה תחול הנוסחה לגבי שתי דירות בלבד.

לגבי דירות מגורים שזכויות בניה נוספות צמודות אליהן קובע החוק כי הפטור לא יחול על זכויות הבניה הנוספות.

פטורים למכירת דירות מגורים

חוק ההסדרים משנה מהותית את היקף הפטורים אשר מוענקים למכירת דירות מגורים. מרבית ההוראות חלות החל מיום המעבר. ישנו חלון הזדמנויות של מספר חודשים אשר מחייבים היערכות נכונה למצב החדש לרבות זירוז מכירת דירות וכדו' במקרים מסוימים.
החוק מבטל את הפטור למי שמחזיק יותר מדירת מגורים אחת בישראל, החל מיום המעבר קובע החוק כי הפטור חל אך ורק על מי שמחזיק בדירת מגורים יחידה. מנגד קובע החוק נוסחת חישוב מיוחדת לגבי מי שמחזיק יותר מדירת מגורים אחת.

כמו כן, החוק מגביל (החל מיום המעבר) את הפטור גם לגבי מכירת דירת מגורים יחידה וקובע תקרת פטור על סך של 4.5 מיליון ₪.

החוק קובע כי הפטור יחול אך ורק על מי שהחזיק בדירה הנמכרת תקופה אשר עולה על שנה וחצי ולא מכר דירת מגורים אחרת בפטור זה בתקופה של שנה וחצי לפני המכירה.

תיקון חשוב הינו לעניין מי שמחזיק בדירת מגורים, שחלקו בה אינו עולה על שליש (עד התיקון היה 25%) לא נחשב כמי שמחזיק דירת מגורים, לצורך הבדיקה אם הדירה שמכר היא דירתו היחידה.

בנוסף, קובע החוק כי תושב חוץ לא יהא זכאי לפטור ממס לגבי מכירת דירת מגורים בישראל אלא אם אותו תושב חוץ מציג אישור רשמי מרשות המס במדינת מושבו אשר מוכיחה כי אין לו דירת מגורים במדינת מושבו.
הוראה זאת לגבי תושבי חוץ תחול החל מיום המעבר ועל כן, ראוי לתושבים כאמור לשקול במקרים מסוימים לזרז מכירת דירות מגורים אשר בכוונתם למכור.

החוק שימר את הפטור הקיים למי שמוכר שתי דירות ורוכש דירה חלופית במקומן ובלבד שהדירה החלופית נרכשה שנה לפני או אחרי מכירת הדירה השניה ובלבד ששווי שתי הדירות הנמכרות אינו עולה על 1,986 אלפי ₪, אך תיקן וקבע כי הפטור יחול רק אם במועד מכירת הדירה הראשונה בבעלותו דירת מגורים נוספת אחת בלבד.

החוק מאריך את תקופת הצינון שנדרשת ממוכר דירה אשר קיבל כמתנה את הדירה הנמכרת. היום החוק קובע כי הפטור במכירת דירת המגורים יחול רק אם חלפו 1-4 שנים (תלוי בנסיבות) מיום המכירה ליום מתן המתנה. החוק החדש קובע כי בכל מקרה נדרש מי שקיבל דירת מגורים במתנה לחכות תקופה של שלוש- ארבע שנים טרם יהא המוכר זכאי לפטור ממס. יודגש כי הארכת התקופה תחול, לכאורה, גם אם המתנה ניתנה עובר למועד אישור החוק. 

ממתי מחילים את החוק?

הוראות תיקון החוק יחולו מיום 1 באוגוסט 2013 ואילך, אלא אם כן נקבע אחרת.

כאמור לעיל שינוי מהותי מתרחש החל מיום המעבר. אולם, החוק קובע הוראות מעבר לגבי התקופה אשר תסתיים ביום 31 בדצמבר 2017.

נזכיר שוב כי בתקופת המעבר תחול נוסחת החישוב המיוחדת אשר הוזכרה לעיל לגבי שתי דירות בלבד (על פי נוסחה זאת יהא זכאי המוכר לפטור ממס שצמח עד סוף שנת 2013). החוק לא רק שמגביל הוראה זאת לשתי דירות אלא מסייג אותה בתנאים אלו (במצטבר):
1. המוכר היה זכאי לפטור לפי סעיף 49 ב(1) לגבי דירה אחת לפחות (היינו שלא מכר בארבע השנים האחרונות דירה אחרת בפטור).

2. אם המוכר קיבל דירה במתנה- אזי ממועד קבלת המתנה ועד ליום המכירה חלפה תקופת הצינון בהתאם להוראות החוק עובר ליום המעבר (1-4 שנים תלוי בנסיבות).

3.המכירות אינן לקרוב.

על מכירת דירת מגורים מזכה בתקופת המעבר אשר אינה זכאית לנוסחת החישוב המיוחד כאמור לעיל, יחולו הוראות חישוב המס כפי שהיו עובר ליום המעבר.

תיקון החוק קובע הוראה אנטי תכנונית לגבי מכירת דירת מגורים מזכה בתקופת המעבר, על ידי מוכר אשר קיבל את הדירה כמתנה פטורה ממס בתקופה מיום 1 באוגוסט 2013 ועד תום תקופת המעבר – במקרה זה יראו את נותן המתנה כאילו הוא המוכר .

עוד נקבע בהוראות המעבר כי בתקופת המעבר הפטור במכירת דירה יחידה כנוסחו לאחר התיקון לא יחול על מי שביום המעבר היתה לו יותר מדירת מגורים אחת.

ביטול הפטור ממס למתן מתנות לאחים: החוק החדש מבטל את הפטור ממס אשר מוענק היום למי שנותן מתנה לאח או אחות שלו. הפטור בוטל באופן מיידי. יחד עם זאת, הפטור ימשיך לחול לגבי נכסים אשר התקבלו במתנה מההורים או בירושה.