בטרם תרכשו דירה יד שניה עליכם לדעת מספר כללים חשובים.

יש לבצע בדיקות בסיסיות אשר יכולות להתבצע באמצעותכם או באמצעות בעל מקצוע.

במאמר קצר זה נפרט מהם הבדיקות אשר יש לבצע לפני התחייבות על הסכם מכר מחייב.

בדיקה משפטית: לצורך בדיקה משפטית יש להסתייע בעו"ד מתחום הנדל"ן.

• נסח הטאבו עבור דירות הרשומות בטאבו (לשכת רישום המקרקעין), כיום נסח הטאבו זמין לכל אזרח באתר של לשכת רישום המקרקעין במשרד המשפטים:

  לכניסה לאתר לחצו כאן
  
  העלות הינה 11 ש"ח בלבד. באתר יש להכניס את הגוש והחלקה הרלוונטים עבור הדירה אותה מבקשים לבדוק והמידע יופיע אצלכם מיידית על המחשב. בנסח הטאבו יירשמו משכנתאות , עיקולים, הערות שונות , הימנעות מעשיית עסקה והערות של של רשויות כגון בניה לא חוקית, מבנים מסוכנים וכד'.

• שיעבודים(רשם המשכונות): מעבר להערות אשר יירשמו בטאבו כמפורט לעיל ישנם שיעבודים אשר נרשמים ברשם החברות כמו לדוגמא משכנתא נרשמת גם בטאבו וגם ברשם החברות. ניתן להוציא דוח עיון מקוון מאתר של רשם המשכונות במשרד המשפטים :

  לכניסה לאתר לחצו כאן

• רשות מקרקעי ישראל: מעל 90% מהדירות בישראל רשומת במנהל מקרקעי ישראל והדירות מוכרות לתקופה של 49 או 99 שנים (חכירה לדורות). במקרה כזה יש לפנות לרשות מקרקעי ישראל ולבקש אישור זכויות (במקרה כזה יש להצטייד ביפוי כוח מבעלי הדירה). ישנן דירות שהחכירה רשומה גם בטאבו ולכן יש לבצע בדיקה מול המנהל ולוודא שרישום הזכויות מתנהל רק בטאבו.

• חברה משכנת: בתים חדשים אשר טרם נרשמו בטאבו כבית משותף ורשומות בחברה משכנת (בדרך כלל עורך הדין של הקבלן משמש חברה משכנת עד לרישום הבית המשותף). במקרה כזה יש לקבל אישור זכויות בחברה המשכנת ונוהל העברת זכויות. יוער כי עד היום קיימים בתים אשר רשומים מזה שנים בחברה משכנת כמו עמידר או חלמיש ואת העברת הזכויות מבצעים במקומות אלו.
  
  

בדיקה פיזית: בדיקה זו חלה על רוכש הדירה אולם ניתן להסתייע גם בחברות או אנשי מקצוע שתפקידם לבדוק את הדירה.

בדיקה תכנונית והנדסית: בדיקה זו ניתן לעשות לבד במחלקת ההנדסה והפיקוח על הבניה של הרשות המקומית אולם מומלץ ואף רצוי להסתייע בבעל מקצוע כמו שמאי.

בדיקה מימונית: נוסף על בדיקת הנכס כאמור לעיל, יש לקבל אישור עקרוני מבנק למשכנתאות על מנת לוודא שתוכלו לממן את העסקה באמצעות משכנתא (ככל שיש צורך במימון ע"י משכנתא).

לעיתים אף נדרש אישור עקרוני על הנכס ולא רק על יכולתו הכלכלית של הרוכש. ישנם בתים אשר לא עברו פרצלציה או בתים אשר יש להם חריגות בניה ומקרים נוספים בהם הבנק יבקש לבדוק גם את הנכס אותו מבקשים לשעבד וזאת מעבר לבדיקת יכולתו הכלכלית של הקונה ולכן יש לבצע בדיקה בבנק בטרם יחתם הסכם.

        בהצלחה

            עו"ד אלה רודניק

*הכותבת הינה עורכת דין מתמחה בתחום הנדל"ן אולם אינו בא להחליף ייעוץ משפטי